Hvis du lige nu er overvejer om du skal købe en andelsbolig, så har BoligBlogger’s egen Thomas Silberg netop skrevet en artikel til Banktorvet.dk som et led i hans arbejde i Skjern Bank.
Artiklen fortæller dig alt, hvad du har brug for at vide til at komme igennem de indledende undersøgelser, så du kan få et godt solidt grundlag at træffe din beslutning på.
Læs artiklen om køb af andelsbolig
Thomas Silberg, BoligBlogger.dk
Skrevet d. 5. april 2008
Nu hvor højkonjukturen så småt begynder at trække sig lidt tilbage synes jeg det er på tide at kigge lidt på et fænomen, som er blevet en del mere udbredt under denne.
Nemlig den 3. bolig. Affødt af, at rigtigt mange allerede har et sommerhus , som vi ofte er rigtigt glade for og som vi ynder at bruge sammen med familien, så er de mere “velfunderede” på boligmarkedet begyndt at kigge sig om efter bolig nr. 3 – og her er det frit slag på alle hylder.
Senest læste jeg sidste weekend i Børsen om, hvor i Alperne jeg kunne få mest hytte for mine penge. Sverige har også været et velbesøgt mål for danskere med hang til en anderledes 3. bolig, hvor det har været muligt at erhverve en ødegård til fornuftige penge – især folk fra Sjælland har haft fokus på vores naboland men jeg kender personligtogså folk i det vestlige jylland, som tager turen til Sverige flere gange om året.
Hvad er det så, der får os til at hige efter mere og længere væk end tidligere? Når der er tale om et almindeligt sommerhus, så er kriteriet ofte, at det skal ligge i nærheden af vand og børneaktiviteter og vi vil ikke køre mere end én time for at komme derhen…
Det spiller jo ikke rigtigt sammen med den typiske 3. bolig – Hytten i Alperne – Ødegården i Sverige – Husbåden i Amsterdam osv…. Men mon ikke det er fordi, at mange nu har fået MULIGHEDEN og det økonomiske råderum til at denne slags pludseligt er blevet muligt og vi derfor søger noget der er anderledes end naboens (Mange ville jo også af med deres lejlighed i Tyrkiet eller Bulgarien, da de fandt ud af naboen derhjemme også var naboen på Sunny Beach 
. Det tror jeg!
Jeg glæder mig til at følge denne udvikling, som ikke bare er et udtryk for den vækst, som har kendetegnet europæisk økonomi de senere år – men sandeligt også – og i høj grad mener jeg – er et udtryk for den globalisering, som sker lige nu. Verden er ved at blive mindre.
Et projekt, som jeg glæder mig til at følge og forventer mig meget af, er www.vinbolig.dk
Her får DU muligheden for at blive medejer af et vinslot i Frankrig, hvor der dyrkes vin. Det første projekt er stadig i støbeskeen og spændingen stiger….!
Har du selv en 3. bolig, så er du som altid meget velkommen til at sende en kommentar.
Thomas Silberg, BoligBlogger.dk
Er du førstegangskøber og har du nogle gange lidt svært ved at hitte rede i, hvordan en boligfinansiering strikkes sammen, så kommer der her en opskrift på den “typiske” model.
Den billigste måde at finansiere fast ejendom på i Danmark er via en kreditforening. En kreditforening låner dig penge med sikkerhed i den ejendom, som gerne vil købe. Sikkerheden består af et pantebrev, der lyder på lånets størrelse. Det vil sige at…. Faktisk låner du ikke penge. Men obligationer. De obligationer, som du låner sælger du (via din bank) til folk, som gerne vil placere deres penge i sikre papirer. Det er blandt andet derfor du ikke kan låne i kreditforeningen til kurs 100 – men ofte under. At kursen, som du får lånet udbetalt til er under 100 betyder, at dit lån bliver større end de 80%, som du skal låne. Hvis kursen f.eks. er 95,5 og du skal BRUGE kr. 100,-, så bliver dit lån på: 100/95,5*100 = kr. 104,71.
Kreditforeningen kan desværre ikke låne dig alle pengene, da de kun må belåne huse, rækkehuse og lejligheder med 80% af den kontante handelspris eller vurdering og sommerhuse med 60%.
Det betyder altså, at hvis du ikke selv har sparret en del op, så skal du have fundet de sidste penge et sted – typisk i banken, hvor du optager et boliglån til at dække den sidste del af prisen (henholdsvis 20% og 40%) og de omkostninger, som der er i forbindelse med en bolighandel. Banken beder om sikkerhed i din ejendom i form af et ejerpantebrev, som laves og tinglyses på ejendommen – der kommer en artikel om ejerpantebreve i nærmeste fremtid.
Nu har vi altså fået styr på hvordan hovedtrækkene er i en boligfinansiering – men skal vi ikke lige se et eksempel:
Vi forestiller os, at du køber et hus eller en lejlighed og at du har sparret 75.000,- op:
Købspris: 2.500.000,-
+ Omkostninger ved køb: 100.000,- (anslået)
= Finansieringsbehov: 2.600.000,-
- Kreditforeningen 80%: 2.000.000,-
- Opsparing: 75.000,-
= Boliglån i banken: 525.000,-
Hvis vi laver den samme udregning med et sommerhus:
Købspris: 2.500.000,-
+ Omkostninger ved køb 100.000,- (anslået)
= Finansieringsbehov: 2.600.000,-
- Kreditforeningen 60%: 1.500.000,-
- Opsparing: 75.000,-
= Boliglån i banken: 1.025.000,-
Da banklånet er den dyreste del af din finansiering og din egen opsparing den billigste, da du ikke skal ud og låne disse penge, så er en stor fordel at have en opsparing, når du skal i gang med at købe enten et hus, en lejlighed eller et sommerhus.
Det her var en helt enkelt skitse af, hvordan en typisk finansiering ser ud ved et boligkøb. Der er naturligvis en helt masse valg, som du skal træffe i forbindelse med finansieringen, så du er sikker på, at få den løsning, som passer til dig og din situation. Derfor har jeg ikke været inde omkring lånetyper – endnu – men det kommer i en anden artikel.
Skrevet af Thomas, BoligBlogger.dk
Hvis du kunne bruge artiklen her, så kan du nok også bruge en artikel om den gode købsaftale og så kan du sikkert også bruge lidt informationer om mulighederne ved en uvildig rådgiver.
Det har altid været min holdning at budrunder hørte sig til, når man havde at gøre med ejendomme, som var af en ganske særlig karater og derfor kan være svære at prissætte.
Det kan være ejendomme med stor herlighedsværdi eller ejendomme, som primært envender sig til liebhavere.
Men de senere år har det slet ikke været unormalt at se “almindelige” eller om man vil”standard” ejendomme blive udbudt på denne måde. Grunden skal uden tvivl findes i det køberpres, der har været på ejerboligmarkedet i nogle regioner af landet. Det er stadigt at finde herude vest på, hvor vi nu rigtigt kan se eftrspørgslen rykke på sig, samt priser, som vi ikke tidligere havde troet, at vi skulle se så tæt på vesterhavet 
Altså er budrunder eller licitation, som det rigtigt hedder, blevet alle-mands-eje i forskellige dele af landets regioner, som følge af den stigende efterspørgsel, der kan friste sælgere til at vælge denne salgsmodel fremfor at sætte en fast pris på deres ejendom – hvem vil dog sige nej til chancen for at skabe en “mer-gevist”.
De nye regler
Jeg vil ikke gennemgå hele den nye lovtekst, men blot fremhæve de forskelle, som jeg ser og hvilke fordele ulemper, som jeg ser affødt af disse.
* Krav om tilstandsrapport inden budrunden påbegyndes
Hvis sælger ønsker at bruge HusEftersyns-ordningen og altså lade en tilstandsrapport udarbejde og tilbyde betaling af halv ejerskrifteforsikringspræmie osv., så skal alle disse dokumenter og tilstandsrapporten være en del af udbudsmaterialet, som udleveres til potentielle købere. Det betyder, at hvis sælger i første omgang vælger ordningen fra og så efter endt budrunde kommer i tanke om, at det måske alligevel var en god idé – ja, så er det en ómmer. Altså ny budrunde med alt hvad der til hører…
* Hemmelige bud
Det er ejendomsmæglerens pligt at holde alle de indkomne bud på ejendommen hemmelige i budperioden (uanset om de kommer som email eller brev) – hemmelighedskravet gælder også for ejendomsmægleren, som altså ikke har mulighed for at kontrollere om buddene overholder budinstruksens retningslinjer. Dette er virker umiddelbart ikke hensigtmæssigt, da der så ikke er mulighed for at fange eventuelle forkert udfyldte tilbudsblanketter før budperiodens udløb. Dette kan resultere i en ny budrunde, som hverken er hensigtsmæssigt for køber eller sælger.
* Fremsendelse af budjournal til sælger OG køber
Hvis sælger finder et af de fremsendte bud atraktivt (typisk det højeste) og vælger at acceptere, så skal der naturligvis sendes en accept til køber med oplysning om hans ret til fortrydelse ifølge forbrugerbeskyttelsesloven. UDOVER accepten skal køber tillige have en anonymiseret kopi af budjournalen, hvorpå køber kan se de øvrige bud, der er givet på ejendommen.
Dette er næppe hensigtsmæssigt, da det vil kunne lokke visse købere til til at byde væsentligt højere end en realistisk handelspris – blot for at komme i en forhandlingssituation med sælger. Når køber så har indledt forhandlingerne med køber (efter benyttelsen af sin fortrydelsesret), så har han samtidigt kendskab til, hvad de øvrige potentielle købere er villige til at betale for ejendommen.
- Det kunne her være oplagt, at højest bydende først blev bekendt med de øvrige bud efter fortrydelsesfristens udløb.
Især den sidste ændring, tror jeg vil betyde, at budrunder igen vil blive en mere sjælden race, da der er mange ulemper for køber ved at benytte denne form salg.
Skrevet af Thomas Silberg, BoligBlogger.dk
Det gamle råd fra bankerne er kommet op af skufferne igen: Vent med at købe den næste ejendom til du har styr på salget af den nuværende…
Ejendomsmæglerne farer straks ud med bål og brand og giver bankerne skyldes for den vigende tendens på boligmarkedet lige nu – Men er det helt fair? Umiddelbart er det vel egentligt i købernes interesse at være sikre på, at de har et solidt grundlag at leve deres liv på – også i fremtiden. Og det er banken jo med til at hjælpe dem med at sikre på denne måde.
Jovist er det noget mere konservativt end de fleste ejendomsmæglere bryder sig om – men det er vel i bund og grund også i mæglernes interesse, at de kan blive ved med at sælge huse til folk i fremtiden og ikke kun en kort årrække – hvorefter boligejerne er gået på røven efter at siddet med 2 ejendomme i for længe.
I det hele taget er denne “ro”, der er faldet på markedet jo et tegn på sundhed – nemlig at dem, der er i markedet for at købe ejendomme, nu igen er begyndt at tage risikoen for prisfald og stigende renter (og dermed øgede udgifter) med i deres overvejelser inden de kaster sig ud i den næste million-handel.
OG med en bankmands øjne, så synes jeg, at det afhænger af den enkeltes situation om denne kan “holde til” at ligge med 2 ejendomme i en periode – men hvis din bank siger nej og den næste også siger nej, ja så kunne der måske være noget om snakken….
For at bruge den dygtige A.P. Møllers frase, så er “rettidig omhu” på sin plads i markedet, som det er nu.
Skrevet af: Thomas Silberg, BoligBlogger.dk
Ringkøbing, d. 26.09.2007
Ja tak – jeg vil gerne have en mail, når der kommer et nyt indlæg på BoligBlogger.dk
