Så er den danske ejendomsmæglerbranches første forsøg på at puste liv i den stagnerende omsætning på boligmarkedet kommet på hylderne hos EDC.
De har lanceret deres “Dobbeltdækker“, der hjælper dig med at dække nogle af dine udgifter på den ene bolig i op til 9 måneder, hvis du ikke kan få din oprindelige bolig solgt.
Det er en sjælden påstand, som jeg vil starte mit indlæg med: En stigende rente ER godt for én ting.
Jeg tænker naturligvis på den mulighed, der opstår for konvertering, hvis du har et fastforrentet lån til huset igennem kreditforeningen, når renten stiger.
Den gode gamle tommelfingerregel siger, at hvis der du kan “hoppe” 2%-point op eller ned, så er der som regel en fordel ved at konvertere. Så hvis du har et 4% eller 5% lån, så er tiden inde til at få kigget på det.
Det er naturligvis fedt at have et lån til en fast rente på 5% eller endnu bedre 4%, når renten nu hedder 7% - MEN grunden til, at det kan være en idé, at få banken til at regne på det er, at når renten stiger, så falder kursen på de obligationer, som du kan bruge til at indfri dit nuværende lån med.
Sagt på en anden måde: Du kan indfri dit nuværende lån billigere - 5% lån med 25-27 års restløbetid til omkring kurs 89-90 - så hvis du skylder 1 million, så skal du kun af med kr. 900.000 for at indfri det og endnu mindre, hvis du har et 4% lån, da kursen er endnu lavere på dette.
Hagen ved denne manøvre er, at det nye lån, som du tager er med en rente på 7%, da kursen nu er ret god her (tæt på kurs 100). Det betyder, at ydelsen på dit lån vil stige en lille smule og at du derfor skal være parat til at undværre et par hundrede kroner hver måned, hvis du vil konvertere.
Hvis min udgift bliver større ved at gøre det her, hvorfor så gøre det?
JO - som den opmærksomme læser allerede har fanget, så har du skåret en pæn klump af din gæld ved at indfri dit gamle lån til en lavere kurs. Altså kan vi sige, at du har “sparet” den forskel der er på kursen du indfrier til og den kurs, som du kan hjemtage det nye lån til - minus dine omkostninger til manøvren, som typisk ligger i omegnen af kr. 10.000 - 15.000.
Dertil kommer, at hvis eller når renten falder igen, så kan du konvertere den anden vej - her der godt nok ikke mulighed for at skære mere af restgælden, men du tager din gevinst fra tidligere - i form af lavere restgæld - med ned på en lavere rente og dermed en lavere ydelse!
Men det sidste her er “step 2?, så skynd dig nu, at få undersøgt om der en gevinst for dig ved at konvertere til 7% og på denne måde sikre din lavere restgæld.
Du kan selv regne på, hvordan det vil se ud for dig på Totalkredit’s beregningsside - det eneste du skal bruge er din seneste terminskvittering, som du får fra Betalingsservice, da den indeholder alle oplysningerne om dit lån.
Skrevet d. 22.06.2008 af:
Thomas Silberg, Boligblogger.dk
Hvis du lige nu er overvejer om du skal købe en andelsbolig, så har BoligBlogger’s egen Thomas Silberg netop skrevet en artikel til Banktorvet.dk som et led i hans arbejde i Skjern Bank.
Artiklen fortæller dig alt, hvad du har brug for at vide til at komme igennem de indledende undersøgelser, så du kan få et godt solidt grundlag at træffe din beslutning på.
Læs artiklen om køb af andelsbolig
Thomas Silberg, BoligBlogger.dk
Skrevet d. 5. april 2008
Nu hvor højkonjukturen så småt begynder at trække sig lidt tilbage synes jeg det er på tide at kigge lidt på et fænomen, som er blevet en del mere udbredt under denne.
Nemlig den 3. bolig. Affødt af, at rigtigt mange allerede har et sommerhus , som vi ofte er rigtigt glade for og som vi ynder at bruge sammen med familien, så er de mere “velfunderede” på boligmarkedet begyndt at kigge sig om efter bolig nr. 3 - og her er det frit slag på alle hylder.
Senest læste jeg sidste weekend i Børsen om, hvor i Alperne jeg kunne få mest hytte for mine penge. Sverige har også været et velbesøgt mål for danskere med hang til en anderledes 3. bolig, hvor det har været muligt at erhverve en ødegård til fornuftige penge - især folk fra Sjælland har haft fokus på vores naboland men jeg kender personligtogså folk i det vestlige jylland, som tager turen til Sverige flere gange om året.
Hvad er det så, der får os til at hige efter mere og længere væk end tidligere? Når der er tale om et almindeligt sommerhus, så er kriteriet ofte, at det skal ligge i nærheden af vand og børneaktiviteter og vi vil ikke køre mere end én time for at komme derhen…
Det spiller jo ikke rigtigt sammen med den typiske 3. bolig - Hytten i Alperne - Ødegården i Sverige - Husbåden i Amsterdam osv…. Men mon ikke det er fordi, at mange nu har fået MULIGHEDEN og det økonomiske råderum til at denne slags pludseligt er blevet muligt og vi derfor søger noget der er anderledes end naboens (Mange ville jo også af med deres lejlighed i Tyrkiet eller Bulgarien, da de fandt ud af naboen derhjemme også var naboen på Sunny Beach :-). Det tror jeg!
Jeg glæder mig til at følge denne udvikling, som ikke bare er et udtryk for den vækst, som har kendetegnet europæisk økonomi de senere år - men sandeligt også - og i høj grad mener jeg - er et udtryk for den globalisering, som sker lige nu. Verden er ved at blive mindre.
Et projekt, som jeg glæder mig til at følge og forventer mig meget af, er www.vinbolig.dk
Her får DU muligheden for at blive medejer af et vinslot i Frankrig, hvor der dyrkes vin. Det første projekt er stadig i støbeskeen og spændingen stiger….!
Har du selv en 3. bolig, så er du som altid meget velkommen til at sende en kommentar.
Thomas Silberg, BoligBlogger.dk
Er du førstegangskøber og har du nogle gange lidt svært ved at hitte rede i, hvordan en boligfinansiering strikkes sammen, så kommer der her en opskrift på den “typiske” model.
Den billigste måde at finansiere fast ejendom på i Danmark er via en kreditforening. En kreditforening låner dig penge med sikkerhed i den ejendom, som gerne vil købe. Sikkerheden består af et pantebrev, der lyder på lånets størrelse. Det vil sige at…. Faktisk låner du ikke penge. Men obligationer. De obligationer, som du låner sælger du (via din bank) til folk, som gerne vil placere deres penge i sikre papirer. Det er blandt andet derfor du ikke kan låne i kreditforeningen til kurs 100 - men ofte under. At kursen, som du får lånet udbetalt til er under 100 betyder, at dit lån bliver større end de 80%, som du skal låne. Hvis kursen f.eks. er 95,5 og du skal BRUGE kr. 100,-, så bliver dit lån på: 100/95,5*100 = kr. 104,71.
Kreditforeningen kan desværre ikke låne dig alle pengene, da de kun må belåne huse, rækkehuse og lejligheder med 80% af den kontante handelspris eller vurdering og sommerhuse med 60%.
Det betyder altså, at hvis du ikke selv har sparret en del op, så skal du have fundet de sidste penge et sted - typisk i banken, hvor du optager et boliglån til at dække den sidste del af prisen (henholdsvis 20% og 40%) og de omkostninger, som der er i forbindelse med en bolighandel. Banken beder om sikkerhed i din ejendom i form af et ejerpantebrev, som laves og tinglyses på ejendommen - der kommer en artikel om ejerpantebreve i nærmeste fremtid.
Nu har vi altså fået styr på hvordan hovedtrækkene er i en boligfinansiering - men skal vi ikke lige se et eksempel:
Vi forestiller os, at du køber et hus eller en lejlighed og at du har sparret 75.000,- op:
Købspris: 2.500.000,-
+ Omkostninger ved køb: 100.000,- (anslået)
= Finansieringsbehov: 2.600.000,-
- Kreditforeningen 80%: 2.000.000,-
- Opsparing: 75.000,-
= Boliglån i banken: 525.000,-
Hvis vi laver den samme udregning med et sommerhus:
Købspris: 2.500.000,-
+ Omkostninger ved køb 100.000,- (anslået)
= Finansieringsbehov: 2.600.000,-
- Kreditforeningen 60%: 1.500.000,-
- Opsparing: 75.000,-
= Boliglån i banken: 1.025.000,-
Da banklånet er den dyreste del af din finansiering og din egen opsparing den billigste, da du ikke skal ud og låne disse penge, så er en stor fordel at have en opsparing, når du skal i gang med at købe enten et hus, en lejlighed eller et sommerhus.
Det her var en helt enkelt skitse af, hvordan en typisk finansiering ser ud ved et boligkøb. Der er naturligvis en helt masse valg, som du skal træffe i forbindelse med finansieringen, så du er sikker på, at få den løsning, som passer til dig og din situation. Derfor har jeg ikke været inde omkring lånetyper - endnu - men det kommer i en anden artikel.
Skrevet af Thomas, BoligBlogger.dk
Hvis du kunne bruge artiklen her, så kan du nok også bruge en artikel om den gode købsaftale og så kan du sikkert også bruge lidt informationer om mulighederne ved en uvildig rådgiver.
