6 ting, som får indflydelse på boligmarkedet i 2009

2008 bød på en del udfordringer for det danske boligmarked og det er meget længe siden, at der er blevet solgt så få boliger. Det har har også betydet, at udbuddet af boliger lige nu er rekordhøjt (i skrivende stund er der over 70.000 styk på BoligSiden.dk (uden andelsboliger)).

Det øgede udbudspres har naturligt nok betydet fald i priserne - især i hovedstadsområdet. Flere steder i provinsen har vi dog kunne glæde os over, at der endnu ikke er indtruffet deciderede fald. Men mon ikke, at der er risiko for dette….

EDC vurderer, at de følgende 6 faktorer vil have den største indflydelse på boligmarkedets udvikling i 2009:

RENTEN:

Der er ikke mange af de kloge finansfolk, som ikke forventer rentefald på især de korte renter, der er betydningsfulde for flexlånene. Dog er der også meget, der tyder på at de lange renter på 20 og 30 år vil falde - man kan allerede nu se, at en 5% obligation med udløb i 2041 har en kurs på den gode side af 96. BoligBlogger’s personlige holdning er den, at den lange rente kommer endnu længere ned og forventer en åben 4%’er i løbet af 2009.

Et fald i renten har en meget positiv effekt på boligpriserne - ifølge EDC betyder et rentefald på 1,5%-point, at bruttoydelsen ved at bo i en ejendom falder med 17%.

SKAT:

2009 byder på en række skattelempelser og de vil give den gennemsnitlige familie godt kr. 600 mere om måneden - en lille ting, som dog bør have en positiv effekt på priserne.

INDKOMSTEN:

2007 + 2008 var gode år for de danske lønmodtagere, hvor flere opnåede gode lønstigninger ved overenskomstforhandlingerne. Denne positive effekt ventes dog, at blive ophævet af de kedelige effekter af finanskrisen, der kommer til at betyde bratte fald i indkomsten for de personer, der rammes af den stigende ledighed. Mon ikke det giver en lille smule negativ effekt på boligmarkedet?

UDBUD OG EFTERSPØRGSEL:

Indledningsvist omtalte jeg lige kort det store udbud af boliger, som kombineret med en skarre af ventende købere, presser priserne nedad på boligmarkedet. Alt andet lige vil det især være de ejendomme, hvor det er let af sammenligne kvaliteter, der er svagest stillet, da det kan få sælgerne til at underbyde hinanden for at få et salg igennem.

En positiv ting for priserne er, at nybyggeriet er standset op og er for kraftigt nedafgående, hvilket trækker i den anden retning.

KREDITPOLITIK I BANKERNE:

De vanskelige vilkår på verdens finansmarkeder og gjort bankerne mere “opmærksomme” på hvem og hvad de låner penge ud til. Det betyder, at de i flere tilfælde har hævet deres krav til rådighedsbeløb med helt op til 25% i forhold til for bare 6 måneder siden, ifølge EDC. Det resulterer naturligt nok i færre handler og medfører et negativt pres på boligpriserne.

TROEN PÅ FREMTIDEN:

Alle sidder lige nu på hænderne og holder øje med, hvad der sker. Førstegangskøberne håber på endnu lavere priser og andre venter på at se om krisen kan rides roligt af, da de har udskudt investeringer pga. usikkerhed omkring job osv.

Alt sammen ting, som bremser markedet samt skaber et voldsomt nedadgående pres på priserne.

ALT I ALT, så er der mere negativt end positivt, hvis man alene kigger på de ovenstående 6 ting. Renten kan gå hen at blive den helt store joker i 2009 og der er da også meget, der taler for, at den falder yderligere, hvilket er positivt for boligmarkedet.

Det er dog værd, at bemærke, at hvis man er i markedet for en ejerbolig, så skal man ikke forvente de samme hurtige gevinster, som vi har set de tidligere år og man skal naturligvis jagte de gode tilbud og handle sig til “den rigtige pris”. Men derfor skal man nu ikke holde sig væk fra markedet, selvfølgeligt kan der forekomme yderligere prisfald - men med en 10 årig horisont, som boligejer, så tror jeg, at det er de færreste, som ikke har tjent på deres investering.